중개수수료·복비 계산
부동산 중개보수를 계산
공식 기반 · 일부 특례 미반영적용 기준 2026년출처: 공인중개사법 · 국가법령정보센터
월세가 없는 순수 전세는 0으로 두세요.
중개수수료 (상한, 협의 가능)
2,000,000원
임대차 환산보증금 = 보증금 + 월세×100 (5천만원 미만이면 ×70).
이 매매가로 취득세 계산하기 →중개수수료(복비)란?
중개수수료는 공인중개사가 매매·임대차 거래를 중개한 대가로 받는 보수입니다. 법령으로 거래금액 구간별 상한요율과 한도액이 정해져 있으며, 실제 지급액은 이 상한 이내에서 중개사와 협의해 정합니다.
임대차 환산보증금 계산법
월세가 있는 임대차는 보증금 + (월세 × 100)을 거래금액으로 봅니다. 다만 이렇게 계산한 환산보증금이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 계산하는 특례가 적용됩니다.
중개보수 요율표 (2026년 기준, 주택)
| 거래금액 | 매매 요율(한도) | 임대차 요율(한도) |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6%(25만) | 0.5%(20만) |
| 5천만~2억 | 0.5%(80만) | 0.4%(30만) |
| 2억~9억(임대차 6억) | 0.4% | 0.3% |
| 9억(임대차 6억)~12억 | 0.5% | 0.4% |
| 12억~15억 | 0.6% | 0.5% |
| 15억 이상 | 0.7% | 0.6% |
중개보수 거래금액 산정과 실무 쟁점
요율표를 봐도 막히는 지점은 따로 있습니다. 월세 계약의 거래금액을 어떻게 환산하는지, 표의 요율이 정액인지 상한인지, 부가세는 포함인지 같은 것들입니다.
주택 외 부동산
상가·오피스텔·토지처럼 주택이 아닌 부동산은 구간 없이 단일 상한요율이 적용됩니다. 매매든 임대차든 같습니다. 다만 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌과 화장실·목욕시설을 갖춘 경우 주거용으로 보아 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 별도 상한이 적용됩니다.
거래금액을 구하는 법
매매는 매매대금이 그대로 거래금액입니다. 헷갈리는 쪽은 임대차입니다. 전세는 보증금이 거래금액이지만, 월세가 낀 계약은 보증금과 월세를 하나의 금액으로 환산해야 합니다. 보증금에 월세의 100배를 더하는 것이 기본 계산입니다.
이렇게 구한 금액이 5,000만원에 못 미치면 배수를 70으로 낮춰 다시 계산합니다. 보증금 500만원에 월세 40만원인 계약을 예로 들면, 처음에는 500만 + 4,000만 = 4,500만원이 나옵니다. 5,000만원 미만이므로 500만 + 2,800만 = 3,300만원으로 다시 잡고, 여기에 해당 구간 요율과 한도액을 적용합니다.
반전세처럼 보증금이 큰 계약은 배수 환산 결과가 구간 경계를 넘나들기 쉽습니다. 요율이 바뀌는 지점 근처라면 환산액을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
실제로 문제가 되는 지점
- 부가가치세는 요율에 포함되지 않습니다. 중개사가 일반과세자면 보수에 10%가 더 붙습니다. 간이과세자는 부가세를 청구할 수 없으니 사업자 유형을 확인하세요.
- 지자체마다 조례가 다릅니다. 이 표는 서울시 기준이며, 다른 시·도는 구간별 요율이 조금씩 다를 수 있습니다. 해당 지자체 조례를 확인하는 게 정확합니다.
- 한도액이 있는 구간을 놓치기 쉽습니다. 거래금액이 작은 구간에는 요율로 계산한 금액과 별개로 상한 금액이 정해져 있어, 둘 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
- 계약이 무산돼도 보수를 줘야 하는 경우가 있습니다. 중개사 잘못이 아닌 사유로 계약이 해제되면 중개 행위에 대한 보수 청구가 인정될 수 있습니다.
계산 근거
- 중개보수 한도 — 공인중개사법 제32조, 같은 법 시행규칙 제20조
- 구간별 상한요율 — 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례
- 주거용 오피스텔 특례 — 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항