재산세 계산
주택·토지 재산세를 계산
공식 기반 · 일부 특례 미반영적용 기준 2026년출처: 지방세법 · 위택스
1세대1주택 특례는 공시가격 9억원 이하에만 적용됩니다.
총 재산세 (도시지역분·교육세 포함)
620,000원
2026년 기준 참고용 추정치입니다. 세부 특례·지자체별 감면은 반영되지 않으니 위택스·전문가 확인을 받으세요.
재산세란?
재산세는 매년 6월 1일 기준 소유한 주택·토지에 대해 지자체가 부과하는 지방세입니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정하고, 과세표준 구간별 누진세율로 재산세를 산출합니다.
1세대1주택 특례세율
공시가격 9억원 이하 1세대1주택은 일반(60%)보다 낮은 공정시장가액비율(공시가격에 따라 43~45%)과 별도의 낮은 특례세율이 적용되어 세부담이 줄어듭니다.
부과 일정 (7월·9월)
| 시기 | 부과 대상 |
|---|---|
| 7월 16일~31일 | 주택분 재산세의 1/2 + 건축물분 전액 |
| 9월 16일~30일 | 주택분 재산세의 나머지 1/2 + 토지분 전액 |
매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 부과되며, 주택분만 7월·9월 두 차례로 나누어 고지됩니다(건축물·토지는 각각 한 번에 고지).
재산세 구간세율 (2026년 기준)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만~1.5억 | 0.15% (누진공제 3만) |
| 1.5억~3억 | 0.25% (누진공제 18만) |
| 3억 초과 | 0.4% (누진공제 63만) |
여기에 도시지역분(과표×0.14%)과 지방교육세(재산세액의 20%)가 추가되어 실제 고지되는 총액이 산출됩니다.
공시가격별 계산 예시
| 시나리오 | 과세표준 | 재산세 | 도시지역분 | 지방교육세 | 총액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공시가격 3억, 1세대1주택 | 129,000,000원 | 99,000원 | 180,600원 | 19,800원 | 299,400원 |
| 공시가격 12억, 일반(해당없음) | 720,000,000원 | 2,250,000원 | 1,008,000원 | 450,000원 | 3,708,000원 |
계산기에 같은 공시가격·1세대1주택 여부를 입력하면 동일한 결과를 확인할 수 있습니다.
계산에 쓰이는 상수 해설
- 공정시장가액비율: 일반 60%, 1세대1주택 특례는 공시가격 구간별 43~45%(공시가격이 낮을수록 낮은 비율 적용, 매년 재고시)
- 도시지역분: 과세표준 × 0.14%(도시계획사업 등에 쓰이는 목적세)
- 지방교육세: 산출된 재산세액 × 20%
이 세 상수와 구간세율표는 모두 계산기 내부 데이터(js/rates-2026.js)에서 가져오며, 값이 바뀌면 자동으로 계산 결과에 반영됩니다.
공정시장가액비율과 1세대 1주택 특례세율
표준세율표는 위에 있습니다. 정작 세액을 갈라놓는 건 과세표준을 만드는 공정시장가액비율과, 1세대 1주택에만 적용되는 특례세율입니다. 둘 다 표준세율표에는 나오지 않습니다.
1세대 1주택 특례세율
| 구간 | 산식 |
|---|---|
| 6,000만원 이하 | 초과분 × 0.05% |
| 6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하 | 3만원 + (초과분 × 0.1%) |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 12만원 + (초과분 × 0.2%) |
| 3억원 초과 | 42만원 + (초과분 × 0.35%) |
특례세율은 공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택에만 적용됩니다. 9억원을 넘으면 1세대 1주택이라도 표준세율로 돌아갑니다.
공정시장가액비율
| 공시가격 | 적용 비율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 43% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 44% |
| 6억원 초과 | 45% |
1세대 1주택이 아닌 주택은 일률적으로 60%가 적용됩니다. 1주택 특례비율은 매년 다시 고시되므로 해당 연도 기준을 확인해야 합니다.
과세기준일과 납부 시기
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 등기부상 소유자가 그 해 재산세를 전부 부담합니다. 6월 2일에 팔아도 매도인이 냅니다. 5월 말에서 6월 초 사이에 잔금일을 잡을 때 이 날짜를 두고 매도인과 매수인이 다투는 경우가 많은 이유입니다.
주택분 재산세는 두 번에 나눠 냅니다. 7월 16일부터 31일까지 절반, 9월 16일부터 30일까지 나머지 절반입니다. 다만 연세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 부과됩니다.
1세대 1주택 판정
특례세율을 받으려면 세대원 전원이 주택을 하나만 갖고 있어야 합니다. 여기서 세대는 주민등록표상 함께 등재된 가족을 말하며, 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 반대로 만 19세 이상 자녀가 따로 세대를 꾸리고 소득 요건을 갖췄다면 별도 세대로 인정됩니다.
공동명의 주택은 지분이 아니라 주택 수로 셉니다. 부부가 한 채를 반씩 갖고 있어도 세대 기준으로는 1주택입니다. 상속으로 받은 주택은 일정 기간 주택 수에서 빼 주는 특례가 있고, 지방 저가주택이나 농어촌주택도 요건을 채우면 제외됩니다.
종합부동산세와의 관계
재산세와 종합부동산세는 같은 주택에 함께 붙는 별개의 세금입니다. 재산세는 지방세라 주택이 있는 시·군·구가 걷고, 종부세는 국세라 국세청이 걷습니다. 재산세는 주택을 가진 사람 모두가 내지만, 종부세는 공시가격 합계가 기본공제를 넘는 경우에만 나옵니다.
같은 재산에 두 번 매기는 셈이라 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼 줍니다. 그래서 재산세 고지서 금액을 그대로 종부세에 더하면 실제 부담보다 많게 나옵니다. 종부세 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다.
고지서 금액이 표와 다른 이유
- 지방교육세가 재산세액의 20%만큼 붙습니다. 고지서에는 재산세와 별도 항목으로 표시됩니다.
- 도시지역분이 추가될 수 있습니다. 도시지역에 있는 주택은 과세표준에 0.14%를 곱한 금액이 더해집니다. 지자체가 조례로 0.23%까지 다르게 정할 수 있어 지역차가 납니다.
- 세부담상한이 적용되면 계산값보다 적게 나옵니다. 공시가격이 급등해도 전년도 세액 대비 일정 비율 이상으로는 오르지 않습니다.
- 지역자원시설세는 별개 세목입니다. 소방시설 등에 쓰이는 세금으로 재산세 고지서에 함께 실려 나오지만 계산 근거가 다릅니다.
계산 근거
- 주택 재산세 세율 — 지방세법 제111조(세율)
- 1세대 1주택 특례세율 — 지방세법 제111조의2
- 도시지역분 — 지방세법 제112조 제1항 제2호(1천분의 1.4)
- 과세기준일 — 지방세법 제114조
- 지방교육세 — 지방세법 제151조