전월세 전환율 — 보증금과 월세를 오가는 환율

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 연 이율입니다. 주택임대차보호법은 갱신 계약에서 전환율의 상한을 「기준금리 + 대통령령 가산율(2%p)」과 10% 중 낮은 값으로 제한합니다. 즉 기준금리가 3.5%라면 상한은 연 5.5%입니다.

월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 예를 들어 보증금 1억원을 연 5.5%로 월세로 돌리면 월 458,333원입니다. 반대로 월세 50만원을 보증금으로 환산하면 50만 × 12 ÷ 5.5% ≈ 109,090,909원입니다.

내 조건으로 바로 계산하려면 전월세 전환 계산기를 이용하세요.

①법정 상한은 기존 계약을 갱신하며 전환할 때 적용되고, 신규 계약의 시세 자체를 규제하지는 않습니다. ②전환율이 높을수록 세입자에게 불리하므로 시세(한국부동산원 통계 등)와 비교하세요. ③보증금이 줄면 전세보증금 반환보증·확정일자 등 보호 장치도 함께 점검해야 합니다. 분쟁 소지가 있으면 공인중개사·변호사 등 전문가와 등기부 서류를 확인하세요.

기준금리가 바뀔 때마다 전환율 상한도 같은 폭만큼 움직입니다. 위 표에서 보듯 기준금리가 내렸다 다시 오르면 상한도 낮아졌다가 다시 오르는 식으로 기준금리와 나란히 움직이는 구조이며, 계약 갱신 시점의 기준금리를 확인하지 않으면 상한 자체를 잘못 계산할 수 있습니다. 최신 기준금리는 기준금리 가이드에서 흐름과 함께 확인할 수 있습니다.

전환율이 같아도 보증금 규모가 두 배가 되면 환산 월세도 정확히 두 배가 됩니다 — 전환 공식이 보증금에 정비례하기 때문입니다. 그래서 보증금 일부만 월세로 돌리는 "반전세" 계약에서는, 남겨둔 보증금이 아니라 월세로 돌리는 부분의 금액에만 전환율을 곱해야 합니다. 예를 들어 보증금 2억원 중 1억원만 월세로 전환한다면 위 표의 "1억원" 행을 그대로 적용하면 되고, 2억원 전체 행을 적용하면 실제보다 두 배 많은 월세로 잘못 계산하게 됩니다.

계약서를 쓸 때는 "보증금 총액"과 "전환 대상 금액"을 같은 문구로 뭉뚱그리지 말고 두 금액을 각각 명시해 두는 것이 나중에 분쟁을 줄이는 방법입니다. 특히 갱신 계약에서는 직전 계약의 보증금·월세 조합에서 이번에 얼마를 더 월세로 돌리는지가 핵심이므로, 계약서 특약란에 전환 대상 금액과 적용 전환율을 함께 적어 두면 추후 상한 위반 여부를 따질 때도 근거로 쓸 수 있습니다.

보증금을 월세로 돌릴지 판단할 때는 전환율만 보지 말고 그 보증금을 예치했을 때 받을 이자와 비교해야 합니다. 전환율이 예금 금리보다 높으면 보증금을 남겨두는 쪽이 유리하고, 반대라면 월세로 돌리는 편이 낫습니다. 여기에 대출을 끼고 있다면 대출 금리가 기준이 됩니다 — 보증금을 줄여 대출을 갚는 것과 월세를 더 내는 것 중 어느 쪽 부담이 작은지가 실제 판단 기준입니다. 월세는 소득공제나 세액공제 대상이 될 수 있고 전세자금대출 이자도 별도 공제가 적용되므로, 세후 기준으로 비교해야 결론이 뒤집히지 않습니다.