주택담보대출 한도 (LTV·DSR)
LTV·DSR로 대출 가능 한도를 계산
입력 시 희망액 기준 현재 LTV·DSR과 규제선 대비 초과 여부를 함께 보여줍니다.If entered, shows your current LTV/DSR based on the desired amount and whether it exceeds the regulatory caps.
최종 대출 한도
Final loan limit
420,000,000원
LTV 한도가 더 낮아 최종 한도로 적용됩니다.
The LTV cap is lower, so it becomes the final limit.
이 한도로 월 상환액 계산하기 → Calculate monthly payment with this limit →주택담보대출 한도란?
주택담보대출 한도는 LTV(담보인정비율) 한도와 DSR(총부채원리금상환비율) 한도를 각각 계산한 뒤, 더 작은 값을 최종 한도로 적용합니다.
LTV(담보인정비율)란?
LTV(Loan To Value)는 담보로 제공하는 주택가격 대비 대출금액의 비율입니다. LTV가 낮을수록 대출 상환 안전성이 높다고 평가되며, LTV 상한은 규제지역 여부·주택 수·대출 종류에 따라 달라질 수 있습니다.
DSR(총부채원리금상환비율)란?
DSR은 차주의 연소득 대비 모든 대출(기존+신규)의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 은행권 규제 상한은 통상 40%로, 이를 넘으면 신규 대출 한도가 줄어들거나 승인이 어려울 수 있습니다.
계산 방식
LTV 한도 = 주택가격 × LTV 상한 비율
DSR 가능 연상환액 = 연소득 × DSR 상한 − 기존대출 연상환액
DSR 한도 원금은 원리금균등상환 공식을 역산해 구합니다: 월상환액 = DSR가능연상환액 ÷ 12, 대출원금 = 월상환액 × (1 − (1+월이율)−개월수) ÷ 월이율.
참고 사항
실제 한도는 규제지역 여부, 주택 수, 소득 산정 방식(신DSR 등), 대출 상품에 따라 달라질 수 있습니다.
What is the mortgage limit?
The mortgage limit is the smaller of the LTV-based limit and the DSR-based limit.
What is LTV?
LTV (Loan To Value) is the ratio of the loan amount to the collateral home's value. The cap varies by regulated area, number of homes owned, and loan type.
What is DSR?
DSR (Debt Service Ratio) is the ratio of annual principal-and-interest repayments across all loans (existing + new) to annual income. The typical bank cap is 40%.
How it's calculated
LTV limit = home price × LTV cap
DSR-available annual repayment = income × DSR cap − existing repayment
Notes
LTV·DTI·DSR이 각각 무엇을 제한하나
세 규제는 이름이 비슷하지만 재는 대상이 다릅니다. 한도는 이 중 가장 빡빡한 것으로 결정되므로, 어느 규제에 걸리는지를 알아야 실제 한도가 보입니다.
| 규제 | 기본 상한 |
|---|---|
| DSR (총부채원리금상환비율, 은행권) | 40% |
| LTV (담보인정비율, 기본) | 70% |
규제지역 여부, 생애최초 여부, 주택 수에 따라 실제 적용 비율이 달라집니다. 위 값은 기본 상한이며 개별 조건에 따라 더 낮아질 수 있습니다.
무엇을 재는가
- LTV는 집값을 봅니다. 담보로 잡는 주택 가격 대비 얼마까지 빌려줄지를 정합니다. 소득과 무관하게 담보 가치만으로 한도가 정해지는 규제입니다.
- DTI는 소득 대비 주택담보대출 상환액을 봅니다. 연소득에서 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자가 차지하는 비중을 제한합니다.
- DSR은 모든 대출을 봅니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 포함해 모든 빚의 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비중을 제한합니다. 셋 중 가장 강력한 규제입니다.
스트레스 DSR
변동금리 대출은 나중에 금리가 오르면 상환 부담이 커집니다. 이를 미리 반영하려고 실제 금리에 일정 폭을 더한 금리로 DSR을 계산하는 것이 스트레스 DSR입니다. 가산되는 폭만큼 한도가 줄어듭니다.
고정금리 상품은 금리 변동 위험이 없어 가산 폭이 작거나 적용되지 않습니다. 같은 소득이라도 고정금리를 선택하면 한도가 더 나오는 구조입니다.
가산 폭은 시장 상황에 따라 조정되고 단계적으로 확대돼 왔습니다. 대출을 계획하고 있다면 실행 시점의 기준을 확인해야 예상 한도가 맞습니다.
한도를 늘리는 실질적인 방법
DSR에 걸린 경우라면 기존 대출을 정리하는 것이 가장 직접적입니다. 신용대출이나 마이너스통장 한도만 있어도 DSR 계산에 잡히므로, 쓰지 않는 한도는 미리 줄여 두는 것이 도움이 됩니다.
상환 기간을 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR이 낮아집니다. 다만 총이자는 늘어나므로 한도를 얻는 대신 비용을 치르는 선택입니다.
생애최초 주택 구입자나 신혼부부, 청년층에는 별도의 우대 기준이 적용되는 정책상품이 있습니다. 일반 대출보다 한도나 금리에서 유리한 경우가 많으므로 해당 여부를 먼저 확인해 볼 만합니다.
계산 근거
- DSR·LTV·DTI 규제 — 은행업감독규정 제29조의2 등 금융위원회 행정지도
- 금융소비자 설명의무 — 금융소비자 보호에 관한 법률 제19조
What LTV, DTI and DSR each restrict
The three rules sound alike but measure different things. The binding limit is whichever is tightest, so it pays to know which one is doing the work.
| Rule | Default cap |
|---|---|
| DSR — total debt service ratio, banks | 40% |
| LTV — loan to value, baseline | 70% |
Actual ratios vary with regulated-area status, first-time purchase and the number of homes owned; these are baselines and may be tighter.
What each measures
- LTV looks at the property. It caps borrowing against the home's value, regardless of income.
- DTI looks at income against mortgage repayments, limiting the share of annual income taken by mortgage principal and interest plus interest on other debt.
- DSR looks at everything. It counts every loan — unsecured credit, car finance, card loans — against annual income, and is the tightest of the three.
Stress DSR
Variable-rate borrowers face higher payments if rates rise, so stress DSR calculates the ratio at the actual rate plus a buffer — reducing the limit accordingly.
Fixed-rate products carry a smaller buffer or none, so the same income supports a larger loan when the rate is fixed.
The buffer has been widened in stages and moves with market conditions, so check the rule in force at drawdown.
What actually raises the limit
Where DSR binds, clearing existing debt is the most direct move — even unused overdraft limits count, so trimming them helps.
Extending the term lowers annual repayments and so the ratio, at the cost of more total interest.
Policy products for first-time buyers, newlyweds and younger borrowers often apply more generous limits or rates, and are worth checking first.
Legal basis
- DSR, LTV and DTI — Financial Services Commission supervisory regulations
- Duty to explain — Financial Consumer Protection Act art. 19