전월세 전환율 계산
전세·월세 전환 금액을 계산
기본값 = 기준금리 + 전환 가산율.Default = base rate + conversion spread.
환산 월세
Converted monthly rent
375,000원
법정 전환율 상한은 기준금리+2%p와 10% 중 낮은 값입니다. 실제 계약은 상한을 확인하세요.
The statutory cap is the lower of (base rate + 2%p) and 10%. Verify the cap for your contract.
이 임대차 조건으로 중개수수료 계산하기 → Calculate brokerage fee for this lease →전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세보증금의 일부(또는 전부)를 월세로 바꿀 때 사용하는 연 환산 이율입니다. 반대로 월세를 전세로 환산할 때도 동일한 비율을 사용합니다.
계산 방식
전세 → 월세: 월세 = 전환금액 × 전환율 ÷ 12, 남은 보증금 = 전세보증금 − 전환금액.
월세 → 전세: 전세환산액 = 월세 × 12 ÷ 전환율.
법정 전환율 상한
주택임대차보호법 시행령에 따라 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값입니다. 기준금리 변동 시 상한도 함께 바뀝니다.
실전 예시 (전환율 4.5% 기준)
예시 1. 전세보증금 3억원 중 1억원을 월세로 전환하는 경우 (전환율 4.5%).
- 월세 = 전환금액 1억원 × 4.5% ÷ 12 = 375,000원
- 남은 보증금 = 3억원 − 1억원 = 2억원
예시 2. 월세 60만원을 전세로 환산하는 경우 (전환율 4.5%).
- 전세 환산액 = 월세 600,000원 × 12 ÷ 4.5% = 160,000,000원
기준금리별 법정 전환율 상한
법정 전환율 상한 = 한국은행 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값입니다. 기준금리가 오르내리면 상한도 함께 바뀝니다.
| 한국은행 기준금리 | 법정 전환율 상한 |
|---|---|
| 2.0% | 4.0% |
| 2.5% (2026 계산기 기본값) | 4.5% |
| 3.0% | 5.0% |
| 3.5% | 5.5% |
본 계산기의 기본 전환율(4.5%)은 기준금리 2.5%(추정치) + 가산율 2%p로 계산한 값입니다. 실제 계약 시점의 한국은행 기준금리로 다시 계산해 확인하세요.
What is the jeonse-monthly conversion rate?
It is the annualized rate used to convert part of a jeonse (lump-sum) deposit into monthly rent, or vice versa.
How it's calculated
Jeonse → Monthly: monthly rent = converted amount × rate ÷ 12; remaining deposit = jeonse − converted amount.
Monthly → Jeonse: jeonse-equivalent = monthly rent × 12 ÷ rate.
Statutory cap
Worked examples (4.5% conversion rate)
Example 1. Converting 100M KRW of a 300M KRW jeonse deposit to monthly rent (4.5% rate).
- Monthly rent = 100,000,000 × 4.5% ÷ 12 = 375,000 KRW
- Remaining deposit = 300M − 100M = 200,000,000 KRW
Example 2. Converting 600,000 KRW monthly rent to a jeonse-equivalent (4.5% rate).
- Jeonse-equivalent = 600,000 × 12 ÷ 4.5% = 160,000,000 KRW
Statutory cap by base rate
The statutory cap = the lower of BOK base rate + 2%p and 10%.
| BOK base rate | Statutory cap |
|---|---|
| 2.0% | 4.0% |
| 2.5% (calculator default) | 4.5% |
| 3.0% | 5.0% |
| 3.5% | 5.5% |
The calculator's default rate (4.5%) uses an estimated base rate of 2.5% plus the 2%p spread. Re-check with the current BOK base rate at the time of your contract.
법정 전환율이 실제로 적용되는 범위
법에 상한이 정해져 있다고 해서 모든 전월세 전환에 적용되는 것은 아닙니다. 기존 계약을 바꾸는 경우에만 강제력이 있고, 새 계약을 맺을 때는 적용되지 않습니다.
적용되는 경우와 아닌 경우
법정 전환율 상한은 전세보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 살고 있던 집의 계약을 갱신하면서 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하는 상황이 대표적입니다. 이때는 상한을 넘는 월세를 요구할 수 없습니다.
반대로 처음부터 월세로 내놓은 매물을 계약하는 경우에는 적용되지 않습니다. 새 임차인과 맺는 계약의 조건은 당사자가 정하는 것이라, 시세에 따라 상한보다 높은 실질 전환율이 형성되기도 합니다.
월세를 전세로 바꾸는 반대 방향에도 이 상한은 적용되지 않습니다. 법이 규제하는 것은 임차인 부담이 늘어나는 방향뿐입니다.
상한은 두 값 중 낮은 쪽입니다
법에서 정한 전환율 상한은 두 가지를 비교해 낮은 쪽입니다. 하나는 대통령령으로 정한 비율이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더한 값입니다. 기준금리가 낮을 때는 후자가 낮아 실제 상한을 결정하게 됩니다.
기준금리는 연 8회 조정되므로 상한도 그때마다 움직입니다. 계약을 변경하는 시점의 기준금리를 확인해야 정확한 상한이 나옵니다. 위 표는 기준금리별로 상한이 어떻게 달라지는지 보여 줍니다.
계산 자체는 단순합니다. 월세로 돌릴 보증금에 연 전환율을 곱하면 1년치 월세가 되고, 12로 나누면 월 부담액입니다. 다만 상한을 그대로 적용하기보다 협의 여지가 있다는 점을 염두에 두는 편이 좋습니다.
상한을 넘겨 계약했다면
상한을 초과하는 부분은 효력이 없습니다. 이미 낸 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 계약서에 서명했더라도 법정 상한을 넘는 약정은 그 범위에서 무효이기 때문입니다.
다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단과 한국부동산원 등에 설치돼 있고 비용 부담이 적습니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다.
계약갱신요구권을 쓰면서 전환을 요구받은 경우라면 임대료 증액 상한 규정도 함께 봐야 합니다. 갱신 시 증액은 종전 임대료의 5퍼센트를 넘을 수 없으므로, 전환율 상한을 지켰더라도 전체 부담이 이 한도를 넘으면 안 됩니다.
계산 근거
- 전월세 전환율 상한 — 주택임대차보호법 제7조의2
- 임대료 증액 제한 — 주택임대차보호법 제7조
- 계약갱신요구권 — 주택임대차보호법 제6조의3
- 분쟁조정위원회 — 주택임대차보호법 제14조
Where the statutory conversion rate actually binds
A statutory cap exists, but it does not govern every conversion. It binds only when an existing contract is varied — not when a new one is signed.
When it applies, and when it does not
The cap applies when converting all or part of a jeonse deposit into monthly rent — typically when a landlord proposes converting part of the deposit at renewal. Rent above the cap cannot be demanded.
It does not apply to a property newly listed for monthly rent: terms of a new contract are for the parties, and market rates can imply a higher effective conversion.
Nor does it apply in the opposite direction, converting rent back into a deposit. The law restrains only increases in the tenant's burden.
The cap is the lower of two figures
The statutory cap is the lower of two figures: a rate set by decree, and the Bank of Korea base rate plus a fixed margin. When the base rate is low, the latter governs.
The base rate moves eight times a year, so the cap moves with it — check the rate at the date of variation. The table above shows how the cap shifts.
The arithmetic is simple: multiply the deposit being converted by the annual rate for a year's rent, then divide by twelve. Remember it is a ceiling, not a required figure.
If the agreed rent exceeds the cap
Any excess over the cap is void, and amounts already paid can be reclaimed as unjust enrichment — a signed contract does not validate terms beyond the statutory ceiling.
Disputes can go to a housing lease dispute mediation committee, which is inexpensive; a successful mediation has the effect of a judicial settlement.
Where conversion is proposed alongside a renewal request, the separate 5% ceiling on rent increases also applies, so the combined burden must respect both limits.
Legal basis
- Conversion rate cap — Housing Lease Protection Act art. 7-2
- Limit on rent increases — art. 7
- Right to request renewal — art. 6-3
- Dispute mediation — art. 14