양도소득세 계산
양도차익에 대한 세금을 계산
공식 기반 · 일부 특례 미반영적용 기준 2026년출처: 소득세법 · 국세청
Official basis · some exemptions excludedBased on 2026 rulesSources: Income Tax Act · National Tax Service
취득세·중개보수·설비비 등 취득·양도 관련 비용 합계.Sum of acquisition/transfer-related costs (brokerage, taxes, etc.).
보유 1~2년 미만 단기양도 세율이 주택과 그 밖의 자산(토지·상가 등)에서 다릅니다. ‘주택 외’를 선택하면 주택에만 성립하는 1세대1주택 항목은 표시되지 않습니다.Short-term rates (under 1–2 years) differ between housing and other assets such as land or commercial property. Selecting ‘Other’ hides the single-home field, which applies to housing only.
납부세액 (지방소득세 포함)
Total tax payable (incl. local tax)
0원
다주택 중과세율은 미적용(기본세율만 반영)입니다.
Multi-home surcharge rates are not applied (base rate only).
양도소득세란?
양도소득세는 부동산 등을 팔아 얻은 차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에 매기는 세금입니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제로 과세표준이 줄어들고, 1세대1주택이면 거주기간까지 반영해 더 큰 공제를 받을 수 있습니다.
장기보유특별공제·세율표
| 보유기간 | 주택 | 기타 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1~2년 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 종합소득세 누진세율(6~45%) | |
장기보유특별공제는 일반 부동산 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%, 1세대1주택은 보유·거주 각각 연 4%씩(각 최대 40%, 합계 최대 80%) 공제됩니다.
다주택 중과 안내
계산 순서를 실제 숫자로 확인하면
양도소득세는 ① 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 양도차익 산출 → ② 장기보유특별공제율을 적용해 차감 → ③ 양도소득 기본공제(연 250만원)를 차감해 과세표준 산출 → ④ 보유기간별 세율을 적용해 산출세액을 계산하고 → ⑤ 지방소득세 10%를 더해 총 납부세액을 확정하는 순서로 계산됩니다.
위 계산기의 기본값(양도가액 6억원, 취득가액 4억원, 필요경비 1,000만원, 일반 부동산, 보유 5년)으로 검산해보면: 양도차익 = 6억 − 4억 − 1,000만원 = 1억 9,000만원. 장기보유특별공제율은 3년 이상 보유 시 연 2%씩 적용되므로 5년 × 2% = 10%, 공제 후 금액은 1억 9,000만원 − 1,900만원 = 1억 7,100만원. 여기서 기본공제 250만원을 차감하면 과세표준은 1억 6,850만원입니다. 보유 2년 이상이므로 종합소득세 누진세율(38% 구간, 누진공제 1,994만원)을 적용하면 산출세액 = 1억 6,850만원 × 38% − 1,994만원 = 4,409만원, 지방소득세 10%(440만 9,000원)를 더한 총 납부세액은 4,849만 9,000원입니다.
보유·거주 기간이 중요한 이유는 짧은 기간에 사고파는 투기적 거래를 억제하고 실수요 목적의 장기 보유를 우대하기 위해서입니다. 보유기간이 짧을수록(2년 미만) 누진세율 대신 높은 단일세율이 적용되고, 길수록 장기보유특별공제로 과세표준 자체가 줄어들어 세부담이 낮아집니다. 1세대1주택은 일정 요건을 충족하면 양도가액 중 일정 금액 이하 부분에 별도의 비과세 제도가 적용될 수 있으나, 요건(보유기간·거주기간·주택 수 등)이 사안마다 다르고 개정이 잦습니다. 본 계산기는 비과세 여부를 판정하지 않고 과세를 전제로 세율·공제만 계산하므로, 본인이 비과세 요건에 해당하는지는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 반드시 확인하시기 바랍니다.
What is capital gains tax?
Capital gains tax is levied on the gain from selling real estate (sale price minus acquisition price and expenses). Longer holding periods reduce the taxable amount via the long-term holding deduction, and single-home households get an additional residence-period deduction.
Holding-period rates
- Under 1 year: 70% (house) / 50% (other). 1–2 years: 60% / 40%. 2+ years: progressive income tax brackets.
Multi-home surcharge notice
The calculation order, with real numbers
Capital gains tax follows this order: ① sale price minus acquisition price and expenses gives the transfer gain → ② the long-term holding deduction rate is applied → ③ the annual basic deduction (2.5M KRW) is subtracted to get the tax base → ④ holding-period rates produce the calculated tax → ⑤ a 10% local tax is added for the total payable.
Using the calculator's defaults (600M sale price, 400M acquisition, 10M expenses, general property, 5-year holding): gain = 600M − 400M − 10M = 190M. The long-term deduction is 2%/year from year 3, so 5 × 2% = 10%, leaving 190M − 19M = 171M. Subtracting the 2.5M basic deduction gives a 168.5M tax base. At 2+ years held, the progressive bracket (38%, 19.94M deduction) applies: 168.5M × 38% − 19.94M = 44.09M calculated tax, plus 10% local tax (4.409M) for a total of 48.499M KRW.
Holding and residence periods matter because the system discourages short-term speculative flips and rewards long-term, genuine-use ownership. Shorter holdings (under 2 years) face a higher flat rate instead of progressive brackets, while longer holdings shrink the tax base via the long-term deduction. Single-home households meeting certain conditions may qualify for a separate exemption on part of the gain, but the conditions (holding period, residence period, number of homes) vary case by case and change often. This calculator does not determine exemption eligibility — it only computes rates and deductions assuming the gain is taxable. Verify your own eligibility with Hometax or a tax professional.
1세대 1주택 비과세 요건과 신고 기한
양도세에서 가장 큰 변수는 세율이 아니라 비과세입니다. 요건을 채우면 세금이 아예 없고, 하나라도 어긋나면 위 표의 세율이 그대로 적용됩니다.
비과세를 받으려면
1세대가 국내에 주택 하나만 가진 상태로 2년 이상 보유하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억원을 넘으면 그 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙습니다. 전액이 과세되는 것이 아니라는 점이 자주 오해됩니다.
취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유만으로는 부족하고 2년 이상 실제로 거주해야 합니다. 취득 시점 기준이므로, 지금은 조정대상지역에서 해제됐더라도 살 때 지정돼 있었다면 거주 요건이 따라붙습니다.
세대 기준이라는 점도 중요합니다. 본인은 무주택이어도 같은 세대의 배우자나 생계를 같이하는 직계존비속이 주택을 갖고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다.
이사 때문에 잠깐 2주택이 된 경우
새 집을 먼저 사고 기존 집을 파는 것은 흔한 일이라, 요건을 갖추면 종전 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다. 종전 주택을 취득한 지 1년이 지난 뒤에 새 주택을 취득해야 하고, 새 주택을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔아야 합니다.
결혼이나 부모 봉양으로 세대가 합쳐져 2주택이 된 경우, 상속으로 주택을 하나 더 받은 경우에도 각각 특례가 있습니다. 사유마다 인정 기간이 달라 일괄로 기억하기 어렵습니다.
처분 기한은 정책에 따라 조정돼 왔습니다. 계약 전에 국세청 상담이나 세무 전문가를 통해 현재 기준을 확인하는 것이 안전합니다. 하루 차이로 수천만원이 갈리는 영역입니다.
신고 기한과 필요경비
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 잔금을 받은 날과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일입니다. 한 해에 두 번 이상 양도했다면 이듬해 5월에 확정신고로 합산해 정산합니다.
양도차익을 줄이는 것은 필요경비입니다. 취득할 때 낸 취득세와 법무사 비용, 중개보수가 들어가고, 자본적 지출로 인정되는 공사비도 포함됩니다. 새시 교체나 발코니 확장, 난방시설 교체처럼 자산 가치를 높이는 공사가 여기 해당합니다.
반면 도배와 장판, 싱크대 교체 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 어느 쪽이든 세금계산서나 카드 명세 같은 증빙이 있어야 하므로, 공사할 때마다 자료를 모아 두는 것이 실질적인 절세입니다.
계산 근거
- 1세대 1주택 비과세 — 소득세법 제89조, 같은 법 시행령 제154조
- 일시적 2주택 특례 — 소득세법 시행령 제155조
- 예정신고 — 소득세법 제105조 / 확정신고 — 제110조
- 필요경비 — 소득세법 제97조
- 장기보유특별공제 — 소득세법 제95조
The single-home exemption and filing deadlines
The biggest variable is not the rate but the exemption. Meet the conditions and there is no tax at all; miss one and the rates above apply in full.
Conditions for the exemption
A household owning a single home for two years or more is exempt on sale proceeds up to 1.2 billion KRW; above that only the corresponding portion of the gain is taxed, not the whole gain.
Homes bought while the area was designated as regulated also require two years of actual residence — judged at the time of purchase, so a later de-designation does not remove the requirement.
The test is by household: a spouse or dependent relative owning a home defeats the exemption even if you own nothing yourself.
Temporarily owning two homes while moving
Buying before selling is common enough that the old home keeps its exemption if conditions are met: the new home must be acquired more than a year after the old one, and the old one sold within a set period.
Separate reliefs cover households merged by marriage or to care for parents, and homes acquired by inheritance, each with its own period.
These periods have been adjusted with policy, so confirm the current rule before contracting — a day's difference can be worth a great deal.
Deadlines and deductible costs
A preliminary return is due within two months from the end of the month of transfer — the earlier of the balance payment or registration date. Two or more sales in a year are reconciled in a final return the following May.
Deductible costs reduce the gain: acquisition tax, conveyancing and brokerage fees, plus capital expenditure such as replacing windows, enclosing a balcony or upgrading heating.
Routine costs such as wallpaper, flooring or a new sink are not deductible. Either way documentation is required, so keeping invoices from every renovation is the practical saving.
Legal basis
- Single-home exemption — Income Tax Act art. 89 and Enforcement Decree art. 154
- Temporary two-home relief — Enforcement Decree art. 155
- Preliminary return — art. 105; final return — art. 110
- Deductible costs — art. 97
- Long-term holding deduction — art. 95