양도소득세 계산

1세대 1주택 비과세 요건과 신고 기한

양도세에서 가장 큰 변수는 세율이 아니라 비과세입니다. 요건을 채우면 세금이 아예 없고, 하나라도 어긋나면 위 표의 세율이 그대로 적용됩니다.

비과세를 받으려면

1세대가 국내에 주택 하나만 가진 상태로 2년 이상 보유하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억원을 넘으면 그 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙습니다. 전액이 과세되는 것이 아니라는 점이 자주 오해됩니다.

취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유만으로는 부족하고 2년 이상 실제로 거주해야 합니다. 취득 시점 기준이므로, 지금은 조정대상지역에서 해제됐더라도 살 때 지정돼 있었다면 거주 요건이 따라붙습니다.

세대 기준이라는 점도 중요합니다. 본인은 무주택이어도 같은 세대의 배우자나 생계를 같이하는 직계존비속이 주택을 갖고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다.

이사 때문에 잠깐 2주택이 된 경우

새 집을 먼저 사고 기존 집을 파는 것은 흔한 일이라, 요건을 갖추면 종전 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다. 종전 주택을 취득한 지 1년이 지난 뒤에 새 주택을 취득해야 하고, 새 주택을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔아야 합니다.

결혼이나 부모 봉양으로 세대가 합쳐져 2주택이 된 경우, 상속으로 주택을 하나 더 받은 경우에도 각각 특례가 있습니다. 사유마다 인정 기간이 달라 일괄로 기억하기 어렵습니다.

처분 기한은 정책에 따라 조정돼 왔습니다. 계약 전에 국세청 상담이나 세무 전문가를 통해 현재 기준을 확인하는 것이 안전합니다. 하루 차이로 수천만원이 갈리는 영역입니다.

신고 기한과 필요경비

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 잔금을 받은 날과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일입니다. 한 해에 두 번 이상 양도했다면 이듬해 5월에 확정신고로 합산해 정산합니다.

양도차익을 줄이는 것은 필요경비입니다. 취득할 때 낸 취득세와 법무사 비용, 중개보수가 들어가고, 자본적 지출로 인정되는 공사비도 포함됩니다. 새시 교체나 발코니 확장, 난방시설 교체처럼 자산 가치를 높이는 공사가 여기 해당합니다.

반면 도배와 장판, 싱크대 교체 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 어느 쪽이든 세금계산서나 카드 명세 같은 증빙이 있어야 하므로, 공사할 때마다 자료를 모아 두는 것이 실질적인 절세입니다.

계산 근거

• 1세대 1주택 비과세 — 소득세법 제89조, 같은 법 시행령 제154조
• 일시적 2주택 특례 — 소득세법 시행령 제155조
• 예정신고 — 소득세법 제105조 / 확정신고 — 제110조
• 필요경비 — 소득세법 제97조
• 장기보유특별공제 — 소득세법 제95조