임대수익률 계산
매입가·보증금·월세·대출로 임대 수익률과 월 순수익을 계산
원
원
세입자에게 받은 보증금. 실투자금에서 빠집니다.
원/월
원
매입에 쓴 대출 원금. 없으면 0.
%
이자만 내는 만기일시상환으로 계산합니다.
원/년
재산세·관리비·수선비 등(선택).
%
1년 중 월세를 못 받는 비율(선택).
실질(자기자본) 수익률 · 연
4.44%
실투자금180,000,000 원
연 임대수입 (공실 반영)12,000,000 원
연 대출이자4,000,000 원
연 보유비용0 원
연 순수익8,000,000 원
표면 수익률 (연 월세 ÷ 매입가)4.00%
월 순수익666,667 원
임대수익률이란?
임대수익률은 투자한 부동산에서 1년 동안 얼마를 버는지 비율로 나타낸 값입니다. 같은 물건도 무엇을 분모로 잡느냐에 따라 숫자가 달라집니다. 이 계산기는 두 가지를 함께 보여 줍니다.
- 표면 수익률 = 연 월세 ÷ 매입가. 대출·보증금을 따지지 않은 겉보기 수익률입니다(보증금을 뺀 금액을 분모로 쓰는 계산도 있어 다른 사이트 숫자와 다를 수 있어요).
- 실질(자기자본) 수익률 = 연 순수익 ÷ 실투자금. 내 돈이 실제로 얼마를 벌어 주는지 봅니다.
계산 방식
실투자금 = 매입가 + 취득 부대비용 − 보증금 − 대출금
연 임대수입 = 월세 × 12 × (1 − 공실률)
연 순수익 = 연 임대수입 − 연 대출이자(대출금 × 금리) − 연 보유비용
월 순수익 = 연 순수익 ÷ 12
임대소득세·종합소득세·건강보험료 영향은 계산에 넣지 않았습니다. 실제 손에 남는 금액은 세금을 뺀 만큼 더 적습니다.
예시 — 3억 원 물건
매입가 3억, 부대비용 1,000만, 보증금 3,000만, 월세 100만, 대출 1억(연 4%)일 때:
- 실투자금 = 3억 + 1,000만 − 3,000만 − 1억 = 1억 8,000만 원
- 연 임대수입 = 100만 × 12 = 1,200만, 연 이자 = 400만 → 연 순수익 800만 원
- 표면 수익률 = 1,200만 ÷ 3억 = 4.00%, 실질 수익률 = 800만 ÷ 1억 8,000만 ≈ 4.44%
입력할 때 유의할 점
- 실투자금이 0 이하(보증금+대출이 매입가+부대비용 이상)이면 실질 수익률은 계산하지 않고 안내만 표시합니다.
- 금리는 이자만 내는 구조(만기일시상환) 기준입니다. 원금을 갚는 상환 방식은 대출이자 계산기로 별도 확인하세요.
- 공실률과 보유비용은 물건마다 다르므로 직접 추정해 넣어야 합니다.
- 결과는 입력값으로 계산한 참고용 추정치입니다. 실제 매입·대출 결정 전에는 세무사·공인중개사 등 전문가와 금융기관 조건을 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
표면 수익률과 실질 수익률은 무엇이 다른가요?
표면 수익률은 연 월세를 매입가로 나눈 값으로 대출과 보증금을 따지지 않습니다. 실질(자기자본) 수익률은 연 순수익(대출이자·보유비용 차감 후)을 내 돈으로 들어간 실투자금으로 나눈 값입니다. 대출이 있으면 두 값의 차이가 커질 수 있습니다.
세금도 반영된 수익률인가요?
아니요. 임대소득세·종합소득세·건강보험료는 계산하지 않습니다. 재산세 등은 연간 보유비용 칸에 직접 넣어야 반영됩니다. 세금은 소득·주택 수에 따라 달라 전문가나 국세청 안내로 따로 확인해야 합니다.
보증금은 왜 실투자금에서 빠지나요?
세입자에게 받은 보증금은 계약이 끝날 때 돌려줄 돈이지만, 그동안 매입 자금으로 쓸 수 있어 내 돈이 덜 들어갑니다. 그래서 실투자금은 매입가와 부대비용에서 보증금과 대출금을 뺀 값으로 계산합니다.
취득 부대비용에는 무엇을 넣나요?
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 등기·인지 비용, 입주 전 수리비 등 매입 때 한 번 드는 돈입니다. 취득세와 중개보수는 같은 사이트의 계산기로 구할 수 있습니다. 모르면 0으로 두되, 그만큼 수익률이 높게 나옵니다.
실투자금이 0이거나 마이너스로 나와요.
보증금과 대출금의 합이 매입가와 부대비용의 합 이상이면 내 돈이 들어가지 않는 구조라 비율 자체가 의미 없습니다. 이 경우 실질 수익률은 표시하지 않고, 연 순수익과 월 순수익만 확인할 수 있습니다. 입력값이 맞는지 먼저 점검하세요.
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