재산세·종부세, 1년의 흐름으로 이해하기

재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 그해 세금이 부과됩니다. 이 날짜를 "과세기준일"이라 부르는데, 단 하루 차이로 세금을 낼 사람이 바뀔 수 있어 매매 계약 시기를 조율하는 실무에서 매우 중요하게 다뤄집니다. 예를 들어 5월 31일에 잔금을 치르고 소유권을 넘기면 매수인이 그해 재산세·종부세를 모두 부담하고, 반대로 6월 2일에 잔금을 치르면 매도인이 그해 세금을 부담합니다. 그래서 매수인은 되도록 6월 2일 이후로, 매도인은 되도록 6월 1일 이전으로 잔금일을 맞추고 싶어 하는 경우가 많습니다.

주택분 재산세는 한 번에 다 내지 않고 7월(16일~31일)과 9월(16일~30일) 두 차례로 나눠 절반씩 고지됩니다(세액이 일정 금액 이하로 적으면 7월에 한 번에 고지되기도 합니다). 이는 토지·건물분 재산세가 각각 다른 시기에 고지되는 것과 별개로, 주택은 연세액을 균등 분할해 부담을 나누기 위한 방식입니다. 고지서를 받으면 위택스나 지방세입계좌를 통해 납부할 수 있고, 납부 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

재산세는 단순히 "과표 × 세율"로 끝나지 않고, 구간마다 정해진 세액에 초과분에만 해당 구간의 세율을 곱해 누적하는 방식입니다. 2026년 기준 4단계 표준세율(⚠ 지방세법 기준 확인치)은 다음과 같습니다.

예를 들어 과세표준 200,000,000원인 주택이라면, 낮은 구간들을 거쳐 온 누적 세액에 1억5천만원 초과분(200,000,000원-1억5천만원=5천만원)×0.25%를 더해 320,000원이 표준세율 기준 재산세입니다.

공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택자는 표준세율보다 구간별로 0.05%p씩 낮은 특례세율을 적용받습니다. 앞서 든 과세표준 200,000,000원 사례에 특례세율을 적용하면 재산세는 220,000원으로, 표준세율 대비 100,000원이 줄어듭니다. 특례를 받으려면 재산세 부과 시점(6월 1일 기준)에 세대원 전원이 국내에 1주택만 보유하고 있어야 하며, 일시적 2주택 등 예외 요건은 별도로 확인이 필요합니다.

재산세를 다 냈다고 끝이 아닙니다. 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 다주택·고가주택 보유자는 매년 12월에 국세인 종합부동산세(종부세)를 별도로 신고·납부해야 합니다. 종부세 기본공제는 9억원이며, 1세대 1주택자는 12억원까지 공제받습니다(종합부동산세법 §8, 2023년 개정 기준 유지). 즉 공시가격 합계가 이 공제액을 넘는 부분에 대해서만 별도 세율로 종부세가 부과되며, 재산세로 낸 금액 중 일부는 종부세 계산 시 이중과세 방지를 위해 공제됩니다.

다주택 여부가 재산세 표준세율 자체를 바꾸지는 않지만(표준세율은 주택별로 개별 과세), 도시지역 내 주택에는 재산세 외에 도시지역분이 추가로 부과될 수 있고, 종부세 단계에서는 3주택 이상 보유 시 더 높은 중과 세율표가 적용됩니다. 즉 재산세 자체의 세율 구간은 보유 주택 수와 무관하게 동일하게 적용되지만, 종부세로 넘어가면 다주택 여부가 세율 자체를 갈라놓는 중요한 기준이 됩니다. 정확한 중과 여부와 세율은 보유 주택 수·지역에 따라 달라지므로 국세청 안내를 통해 확인해야 합니다.

재산세 고지서에는 재산세 본세 외에 지방교육세(재산세액의 20%)가 함께 부과되는 경우가 일반적입니다. 앞서 계산한 표준세율 기준 재산세에 지방교육세까지 더하면 실제 고지되는 총액은 재산세 산출액보다 더 커진다는 점을 알아 두어야 합니다. 종부세에도 마찬가지로 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 별도로 붙습니다.

이사·전입 등의 사유로 재산세 고지서를 받지 못했더라도 납세 의무 자체는 사라지지 않습니다. 위택스에 로그인하면 본인 명의로 부과된 재산세 내역을 조회할 수 있고, 관할 구청 세무과에 문의해도 확인할 수 있습니다. 고지서를 받지 못해 납부 기한을 놓쳤더라도 가산세가 발생할 수 있으므로, 매년 6월 이후에는 위택스에서 미리 부과 내역을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

두 세금은 성격이 달라 내는 곳도 다릅니다. 재산세는 지방세라 위택스(또는 서울은 이택스)에서 납부하고, 종합부동산세는 국세라 홈택스·손택스나 금융기관 창구·가상계좌로 납부합니다. 어느 쪽이든 자동이체를 신청해 두면 납부 기한을 놓치는 실수를 줄일 수 있습니다. 신용카드 납부 시 수수료 여부는 카드사·과세관청에 따라 다르므로 결제 전 확인이 필요합니다.

과세표준을 계산하는 기준이 되는 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 매년 조회할 수 있습니다. 공동주택(아파트·연립 등)은 통상 4월 말에, 단독주택은 1월 말에 그해 공시가격이 공개되며, 이의신청 기간(통상 공개 후 30일)에 이의를 제기할 수 있습니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이 실제 과세표준이 되므로, 공시가격 자체와 과세표준은 다른 숫자라는 점에 유의해야 합니다.

재산세·종부세는 매매 시 함께 따라오는 취득세와도 밀접하게 연결됩니다. 취득 시점의 세금을 미리 계산해 보려면 취득세 계산기를, 보유 중 매년 내는 재산세 계산기로 직접 계산해 보세요. 표에 실은 세율·공제 수치는 2026년 7월 19일 자료를 정리한 것으로, 지방세법·종합부동산세법 개정에 따라 달라질 수 있으니 확정 금액은 국세청 안내나 세무사 상담으로 다시 확인하시길 바랍니다.