재산세·종부세, 1년의 흐름으로 이해하기Property Tax and CRET, Through the Year
매년 6월 1일 과세기준일이 왜 매매 타이밍에 중요한지부터, 7월·9월 재산세 분납, 12월 종합부동산세까지 1년의 흐름과 표준세율, 종부세 공제를 정리했습니다.
왜 6월 1일이 중요한가 — 과세기준일과 매매 타이밍Why June 1 matters — the tax base date and closing timing
재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 그해 세금이 부과됩니다. 이 날짜를 "과세기준일"이라 부르는데, 단 하루 차이로 세금을 낼 사람이 바뀔 수 있어 매매 계약 시기를 조율하는 실무에서 매우 중요하게 다뤄집니다. 예를 들어 5월 31일에 잔금을 치르고 소유권을 넘기면 매수인이 그해 재산세·종부세를 모두 부담하고, 반대로 6월 2일에 잔금을 치르면 매도인이 그해 세금을 부담합니다. 그래서 매수인은 되도록 6월 2일 이후로, 매도인은 되도록 6월 1일 이전으로 잔금일을 맞추고 싶어 하는 경우가 많습니다.
Both property tax and the comprehensive real estate tax are levied on whoever owns the home as of June 1 each year — the “tax base date.” A single day’s difference can change who owes the tax, which is why closing dates are carefully negotiated in practice. Transfer ownership on May 31, and the buyer owes that year’s property tax and CRET; transfer on June 2, and the seller owes it. That’s why buyers often want to close after June 2, and sellers often want to close by June 1.
7월·9월 — 재산세는 두 번에 나눠 낸다July and September — property tax comes in two installments
주택분 재산세는 한 번에 다 내지 않고 7월(16일~31일)과 9월(16일~30일) 두 차례로 나눠 절반씩 고지됩니다(세액이 일정 금액 이하로 적으면 7월에 한 번에 고지되기도 합니다). 이는 토지·건물분 재산세가 각각 다른 시기에 고지되는 것과 별개로, 주택은 연세액을 균등 분할해 부담을 나누기 위한 방식입니다. 고지서를 받으면 위택스나 지방세입계좌를 통해 납부할 수 있고, 납부 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
Housing property tax isn’t paid in one lump sum — it’s billed in two roughly equal installments, in July (16th–31st) and September (16th–30th) (small enough total amounts may be billed once, in July). This differs from when land/building portions bill, and simply spreads the annual amount across the year. Once billed, you can pay via Wetax or a local tax account; late payment adds a penalty.
재산세 표준세율 — 과표 구간별로 계산한다Standard property tax rates — calculated by tax-base band
재산세는 단순히 "과표 × 세율"로 끝나지 않고, 구간마다 정해진 세액에 초과분에만 해당 구간의 세율을 곱해 누적하는 방식입니다. 2026년 기준 4단계 표준세율(⚠ 지방세법 기준 확인치)은 다음과 같습니다.
Property tax isn’t simply “base × rate” — each band’s accumulated amount adds the applicable rate only to the portion exceeding that band’s threshold. The 2026 four-tier standard rates (⚠ per the Local Tax Act, second-pass verified figure) are shown below.
| 과세표준Tax base | 세율Rate |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 0.15% |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% |
| 3억원 초과 | 0.4% |
예를 들어 과세표준 200,000,000원인 주택이라면, 낮은 구간들을 거쳐 온 누적 세액에 1억5천만원 초과분(200,000,000원-1억5천만원=5천만원)×0.25%를 더해 320,000원이 표준세율 기준 재산세입니다.
For example, a home with a 200,000,000 KRW tax base: stacking through the lower bands and adding 0.25% on the portion above 150,000,000 (200,000,000 − 150,000,000 = 50,000,000) yields 320,000 KRW under the standard rate.
1주택자 특례세율 — 9억원 이하라면 세율이 낮아진다1-home special rate — lower if the public price is 900M KRW or below
공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택자는 표준세율보다 구간별로 0.05%p씩 낮은 특례세율을 적용받습니다. 앞서 든 과세표준 200,000,000원 사례에 특례세율을 적용하면 재산세는 220,000원으로, 표준세율 대비 100,000원이 줄어듭니다. 특례를 받으려면 재산세 부과 시점(6월 1일 기준)에 세대원 전원이 국내에 1주택만 보유하고 있어야 하며, 일시적 2주택 등 예외 요건은 별도로 확인이 필요합니다.
A single-home owner (one home per household) with a public price of 900,000,000 KRW or below gets a special rate 0.05 percentage points lower per band than the standard rate. Applying the special rate to the same 200,000,000 KRW example gives 220,000 KRW — 100,000 KRW less than the standard rate. Qualifying requires that, as of the June 1 base date, every household member owns just this one home nationwide; temporary two-home cases have separate rules worth checking.
12월 — 종합부동산세는 재산세와 다른 세금이다December — CRET is a separate tax from property tax
재산세를 다 냈다고 끝이 아닙니다. 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 다주택·고가주택 보유자는 매년 12월에 국세인 종합부동산세(종부세)를 별도로 신고·납부해야 합니다. 종부세 기본공제는 9억원이며, 1세대 1주택자는 12억원까지 공제받습니다(종합부동산세법 §8, 2023년 개정 기준 유지). 즉 공시가격 합계가 이 공제액을 넘는 부분에 대해서만 별도 세율로 종부세가 부과되며, 재산세로 낸 금액 중 일부는 종부세 계산 시 이중과세 방지를 위해 공제됩니다.
Paying property tax isn’t the end of the story. Owners of multiple homes or high-value homes whose combined public price exceeds a threshold must separately file and pay the comprehensive real estate tax (CRET), a national tax, every December. The basic CRET deduction is 900,000,000 KRW, rising to 1,200,000,000 KRW for single-home households (Comprehensive Real Estate Tax Act Art. 8, maintained since the 2023 revision). Only the portion above this deduction is taxed at CRET’s separate rates, and part of what you already paid in property tax is credited back to avoid double taxation.
1년 캘린더로 정리The annual calendar, at a glance
| 시기Timing | 내용What happens |
|---|---|
| 6월 1일 | 재산세·종부세 과세기준일 — 이 날 소유자에게 그해 세금 부과Tax base date for property tax & CRET — owner on this date owes that year’s tax |
| 7월 16일~31일 | 주택분 재산세 1기분 고지·납부1st installment of housing property tax billed/paid |
| 9월 16일~30일 | 주택분 재산세 2기분 고지·납부2nd installment of housing property tax billed/paid |
| 12월December | 공제 기준 초과 보유자 대상 종합부동산세 신고·납부CRET filing/payment for owners above the deduction threshold |
다주택자는 재산세도 달라지나 — 도시지역분과 종부세 중과Do multi-home owners pay different property tax — urban surcharge and CRET surtax
다주택 여부가 재산세 표준세율 자체를 바꾸지는 않지만(표준세율은 주택별로 개별 과세), 도시지역 내 주택에는 재산세 외에 도시지역분이 추가로 부과될 수 있고, 종부세 단계에서는 3주택 이상 보유 시 더 높은 중과 세율표가 적용됩니다. 즉 재산세 자체의 세율 구간은 보유 주택 수와 무관하게 동일하게 적용되지만, 종부세로 넘어가면 다주택 여부가 세율 자체를 갈라놓는 중요한 기준이 됩니다. 정확한 중과 여부와 세율은 보유 주택 수·지역에 따라 달라지므로 국세청 안내를 통해 확인해야 합니다.
Owning multiple homes doesn’t change the standard property tax rate itself (each home is taxed individually at the standard bands), but homes in urban zones can carry an additional urban-area surcharge on top of property tax, and at the CRET stage, owning three or more homes triggers a steeper surtax rate table. So property tax bands stay the same regardless of how many homes you own, but CRET is where multi-home ownership becomes the key factor splitting the rate. Confirm the exact surtax status and rate via NTS guidance, since it depends on the number of homes and their location.
지방교육세도 함께 붙는다A local education surtax comes with it too
재산세 고지서에는 재산세 본세 외에 지방교육세(재산세액의 20%)가 함께 부과되는 경우가 일반적입니다. 앞서 계산한 표준세율 기준 재산세에 지방교육세까지 더하면 실제 고지되는 총액은 재산세 산출액보다 더 커진다는 점을 알아 두어야 합니다. 종부세에도 마찬가지로 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 별도로 붙습니다.
A property tax bill typically bundles in a local education surtax (20% of the property tax amount) alongside the base tax. Adding that surtax to the standard-rate property tax computed above means the total billed amount ends up higher than the property tax figure alone. CRET similarly carries a separate rural special tax (20% of the CRET amount).
재산세 고지서를 못 받았다면 — 확인 방법Didn’t get a property tax bill — how to check anyway
이사·전입 등의 사유로 재산세 고지서를 받지 못했더라도 납세 의무 자체는 사라지지 않습니다. 위택스에 로그인하면 본인 명의로 부과된 재산세 내역을 조회할 수 있고, 관할 구청 세무과에 문의해도 확인할 수 있습니다. 고지서를 받지 못해 납부 기한을 놓쳤더라도 가산세가 발생할 수 있으므로, 매년 6월 이후에는 위택스에서 미리 부과 내역을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
Missing a property tax bill because of a move or address change doesn’t make the tax obligation disappear. Logging into Wetax lets you look up the property tax assessed under your name, and your local district tax office can confirm it too. Missing the deadline because a bill never arrived can still trigger a penalty, so it’s worth building a habit of checking Wetax proactively every June onward.
재산세와 종부세, 납부 방법은 같다Property tax and CRET share similar payment channels
재산세와 종부세 모두 위택스를 통해 온라인 납부가 가능하며, 자동이체를 신청해 두면 납부 기한을 놓치는 실수를 줄일 수 있습니다. 신용카드 납부 시 수수료 여부는 카드사·지자체에 따라 다르므로 결제 전 확인이 필요합니다.
Both property tax and CRET can be paid online through Wetax, and setting up automatic transfer reduces the risk of missing a deadline. Whether a credit-card fee applies varies by card issuer and local government, so check before paying that way.
공시가격은 어디서 확인하나Where to look up the public price
과세표준을 계산하는 기준이 되는 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 매년 조회할 수 있습니다. 공동주택(아파트·연립 등)은 통상 4월 말에, 단독주택은 1월 말에 그해 공시가격이 공개되며, 이의신청 기간(통상 공개 후 30일)에 이의를 제기할 수 있습니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이 실제 과세표준이 되므로, 공시가격 자체와 과세표준은 다른 숫자라는 점에 유의해야 합니다.
The public price used to compute the tax base can be looked up each year via the Ministry of Land’s public price disclosure site. Multi-unit housing (apartments, row houses) is typically published in late April, single-family homes in late January, and objections can be filed within a set window (usually 30 days after disclosure). The actual tax base is the public price multiplied by the fair market ratio, so the public price and the tax base are not the same number.
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재산세·종부세는 매매 시 함께 따라오는 취득세와도 밀접하게 연결됩니다. 취득 시점의 세금을 미리 계산해 보려면 취득세 계산기를, 보유 중 매년 내는 재산세 계산기로 직접 계산해 보세요. 표에 실은 세율·공제 수치는 2026년 7월 19일 자료를 정리한 것으로, 지방세법·종합부동산세법 개정에 따라 달라질 수 있으니 확정 금액은 국세청 안내나 세무사 상담으로 다시 확인하시길 바랍니다.
Property tax and CRET connect closely to the acquisition tax due at purchase. Estimate the up-front tax with the acquisition tax calculator, or the annual holding cost with the property tax calculator. This guide reflects information as of 2026-07-19; standard rates and deductions can change, so confirm specifics with the National Tax Service and a licensed tax accountant.