DSR·DTI·LTV — 이름은 비슷해도 계산은 다르다DSR, DTI, LTV: Similar Names, Different Math
연소득 6,000만원·기존 대출이 있는 한 사람의 케이스로 DSR·LTV 한도를 직접 계산하고, DTI가 왜 지금은 보조 지표로 밀려났는지, 스트레스 DSR 가산이 한도를 얼마나 줄이는지까지 정리했습니다.
세 지표, 무엇을 기준으로 한도를 정하나What each ratio actually measures
| 구분Category | DSRDSR | DTIDTI | LTVLTV |
|---|---|---|---|
| 기준What it measures | 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금All loans’ annual principal+interest vs. income | 연소득 대비 주담대 원리금+기타이자Mortgage P&I + other loan interest vs. income | 주택가격 대비 대출금액Loan amount vs. home value |
| 현재 규제 비중Current role | 핵심 규제 지표Primary regulatory ratio | 사실상 보조·참고 지표Largely a supplementary reference | 핵심 규제 지표Primary regulatory ratio |
| 은행권 상한(총대출 1억 초과)Bank cap (loans over 100M KRW) | 40% | 별도 상한 없음(과거 참고용)No current fixed cap (historical reference) | 지역·주택수·생애최초 등에 따라 상이Varies by region, home count, first-time buyer status |
세 지표 모두 "얼마까지 빌릴 수 있는가"를 판단하는 데 쓰이지만, 계산 기준이 서로 다릅니다. DSR은 신용대출·카드론까지 포함한 모든 대출의 원리금을 소득과 비교하고, DTI는 원래 주택담보대출 중심으로 설계된 지표이며, LTV는 소득이 아니라 담보 주택의 가격을 기준으로 한도를 정합니다. 실제 대출 가능 금액은 이 중 DSR 한도와 LTV 한도를 각각 계산한 뒤 더 작은 값이 최종적으로 적용되는 구조입니다. 위 표의 40%는 은행권 기준이며, 저축은행·보험사 등 비은행권은 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 이보다 완화된 50% 상한을 적용하는 것이 현행 기준입니다.
All three answer "how much can I borrow," but they use different yardsticks. DSR compares all loans’ principal and interest, including credit loans and card loans, against income; DTI was originally designed around mortgages specifically; and LTV sets the limit based on the collateral home’s value, not income at all. In practice, the actual loan ceiling is whichever is smaller between the DSR-based limit and the LTV-based limit, each calculated separately. The 40% figure above applies to banks; non-bank lenders (savings banks, insurers, etc.) currently use a looser 50% cap for borrowers with total loans over 100,000,000 KRW.
케이스로 계산하기 — 연소득 6,000만원·기존 대출 有Working the numbers — 60,000,000 KRW income with an existing loan
연소득 60,000,000원이고 기존 대출의 연간 원리금상환액이 6,000,000원인 사람이, 연 4%·30년 만기 주택담보대출을 새로 받으려는 상황을 계산해 보겠습니다. 은행권 DSR 상한은 40%이므로, 신규 대출에 쓸 수 있는 연간 상환 여력은 연소득 × DSR 상한 − 기존대출 연상환액 = 60,000,000원 × 40% − 6,000,000원 = 18,000,000원입니다. 이 연간 여력을 월 1,500,000원으로 나누고, 원리금균등상환 공식을 역산하면 DSR 기준 대출 가능 원금은 약 314,191,861원으로 계산됩니다.
Take someone earning 60,000,000 KRW/yr with 6,000,000 KRW in existing annual loan repayments, applying for a new mortgage at 4%/yr over 30 years. The bank DSR cap is 40%, so the annual repayment room available for the new loan is income × DSR cap − existing repayment = 60,000,000 × 40% − 6,000,000 = 18,000,000 KRW. Dividing that into a monthly figure of 1,500,000 KRW and inverting the standard amortization formula gives a DSR-based loan ceiling of roughly 314,191,861 KRW.
같은 케이스의 LTV 한도, 그리고 최종 한도The same case’s LTV limit, and the final ceiling
같은 사람이 매매가 500,000,000원짜리 주택을 담보로 잡는다고 하면, LTV 기본 상한(지역·규제에 따라 상이, 예시 70%)을 적용해 500,000,000원 × 70% = 350,000,000원이 LTV 기준 한도가 됩니다. 앞서 구한 DSR 한도(314,191,861원)와 이 LTV 한도(350,000,000원)를 나란히 놓고 보면, 이 케이스에서는 DSR 한도가 더 낮아 최종 대출 가능액(약 314,191,861원)을 결정짓습니다. 소득 대비 기존 대출 부담이 있는 경우 이렇게 DSR이 먼저 발목을 잡는 경우가 흔하며, 반대로 소득이 충분히 높고 기존 대출이 적다면 LTV가 더 낮게 잡혀 실질적인 제약이 될 수 있습니다.
If the same borrower puts up a home priced at 500,000,000 KRW as collateral, the default LTV cap (varies by region/regulation; 70% here) gives 500,000,000 × 70% = 350,000,000 KRW as the LTV-based limit. Comparing it against the DSR limit (314,191,861 KRW) computed above, in this case the DSR limit is lower and becomes the actual borrowing ceiling (about 314,191,861 KRW). When existing debt eats into income, DSR often binds first like this; conversely, with high income and little existing debt, LTV can end up the tighter constraint instead.
DTI는 지금 왜 잘 안 쓰이나Why DTI has faded into the background
DTI(총부채상환비율)는 원래 신규 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만을 소득과 비교하는 방식으로 설계되어, 신용대출·카드론 등 비주택 대출의 원금 상환 부담까지는 온전히 반영하지 못한다는 한계가 있었습니다. 이후 도입된 DSR은 모든 대출의 원리금을 통째로 반영해 이 한계를 보완한 지표라, 현재 대출 한도를 결정짓는 핵심 규제는 사실상 DSR과 LTV로 넘어간 상태이며 DTI는 일부 상품이나 과거 규제 지역에서 참고용으로 남아 있는 정도입니다. 개별 대출 상품에 DTI 요건이 남아 있는지는 취급 금융기관에 확인이 필요합니다.
DTI (Debt-to-Income) was originally designed to compare only the new mortgage’s principal-and-interest plus other loans’ interest against income, which meant it didn’t fully capture the principal burden of non-mortgage debt like credit loans or card loans. DSR, introduced later, folds in the principal and interest of every loan, closing that gap — so the ratios that actually decide loan limits today are effectively DSR and LTV, with DTI persisting mainly as a reference figure in a few products or legacy regulated areas. Whether a specific loan product still carries a DTI requirement is worth confirming with the lender.
스트레스 DSR 3단계 — 가산금리로 한도가 더 줄어드는 구조Stress DSR stage 3 — how an add-on rate shrinks the limit further
2025년 7월 1일부터 전국에 시행된 스트레스 DSR 3단계는, 실제 적용 금리가 아니라 DSR 한도를 "계산할 때만" 가산금리 1.50%p를 더 얹어 상환 여력을 보수적으로 산정하는 제도입니다. 앞선 케이스에 이를 반영하면, 대출금리는 그대로 연 4%로 계약하더라도 DSR 한도 계산에는 4% + 1.50%p = 5.5%가 적용되어, 대출 가능 원금이 약 314,191,861원에서 약 264,182,645원으로, 대략 50,009,216원 줄어듭니다. 다만 지방 소재 주택담보대출에는 가산율을 낮추는 한시 특례가 2025년 12월까지 적용된 바 있어, 이후 연장 여부는 금융위원회 공지로 다시 확인해야 합니다.
Nationwide since July 1, 2025, stress DSR stage 3 doesn’t change the actual interest rate you pay — it adds a 1.50 percentage-point buffer purely for calculating how much repayment room you have, to size limits more conservatively. Applying that to the case above: even though the contracted rate stays at 4%/yr, the DSR calculation uses 4% + 1.50pp = 5.5%, shrinking the borrowable principal from about 314,191,861 KRW to roughly 264,182,645 KRW — a drop of about 50,009,216 KRW. A temporary carve-out lowering the add-on for regional mortgages ran through December 2025, though; whether it was extended needs checking against current Financial Services Commission notices.
LTV는 지역·주택 수에 따라 크게 달라진다LTV varies sharply by region and home ownership
LTV 상한은 위 예시처럼 하나의 고정값이 아니라, 규제지역 여부·주택 수(무주택·1주택·다주택)·생애최초 구입 여부 등에 따라 세분화되어 있습니다. 같은 주택가격이라도 생애최초 구입자에게는 완화된 한도가 적용되는 경우가 있고, 규제지역의 다주택자에게는 훨씬 낮은 한도가 적용될 수 있습니다. 이 가이드의 계산은 기본 상한을 적용한 예시일 뿐이므로, 본인에게 적용되는 정확한 LTV 상한은 대출 신청 시점에 취급 금융기관이나 금융위원회 공지를 통해 확인해야 합니다.
The LTV cap isn’t a single fixed number as in the example above — it’s tiered by whether the area is regulated, how many homes the borrower owns (none/one/multiple), and first-time buyer status. The same home price can carry a relaxed limit for a first-time buyer, while a multi-home owner in a regulated area can face a much lower cap. This guide’s calculation applies the default cap purely as an illustration; confirm the exact LTV cap that applies to you with the lender or current Financial Services Commission notices at the time of application.
관련 가이드Related guides
본인의 소득·기존 대출·희망 주택가격을 직접 입력해 LTV·DSR 한도를 함께 확인하려면 주택담보대출 한도 계산기를 이용해 보세요. 대출 상환액을 상환 방식별로 비교하고 싶다면 대출이자 계산기도 참고할 만합니다. 이 가이드의 규정 내용은 2026년 7월 19일 기준으로 정리했으며, DSR·LTV 한도와 스트레스 금리 가산율은 금융위원회 공지에 따라 수시로 바뀔 수 있으니 대출 신청 전 반드시 금융위원회 자료로 재확인하시기 바랍니다.
To check your own LTV and DSR limits with your actual income, existing debt and target home price, try the mortgage limit calculator. To compare repayment amounts across amortization methods, the loan interest calculator is also useful. The regulatory details in this guide are current as of 2026-07-19; DSR/LTV caps and the stress-rate add-on can change with Financial Services Commission notices, so reconfirm with FSC materials before applying.