DSR·DTI·LTV — 이름은 비슷해도 계산은 다르다
연소득 6,000만원·기존 대출이 있는 한 사람의 케이스로 DSR·LTV 한도를 직접 계산하고, 규제지역에서 DTI가 어떻게 함께 걸리는지, 스트레스 DSR 가산이 한도를 얼마나 줄이는지까지 정리했습니다.
세 지표, 무엇을 기준으로 한도를 정하나
| 구분 | DSR | DTI | LTV |
|---|---|---|---|
| 기준 | 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 | 연소득 대비 주담대 원리금+기타이자 | 주택가격 대비 대출금액 |
| 현재 규제 비중 | 핵심 규제 지표 | 사실상 보조·참고 지표 | 핵심 규제 지표 |
| 은행권 상한(총대출 1억 초과) | 40% | 별도 상한 없음(과거 참고용) | 지역·주택수·생애최초 등에 따라 상이 |
세 지표 모두 "얼마까지 빌릴 수 있는가"를 판단하는 데 쓰이지만, 계산 기준이 서로 다릅니다. DSR은 신용대출·카드론까지 포함한 모든 대출의 원리금을 소득과 비교하고, DTI는 원래 주택담보대출 중심으로 설계된 지표이며, LTV는 소득이 아니라 담보 주택의 가격을 기준으로 한도를 정합니다. 실제 대출 가능 금액은 이 중 DSR 한도와 LTV 한도를 각각 계산한 뒤 더 작은 값이 최종적으로 적용되는 구조입니다. 위 표의 40%는 은행권 기준이며, 저축은행·보험사 등 비은행권은 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 이보다 완화된 50% 상한을 적용하는 것이 현행 기준입니다.
케이스로 계산하기 — 연소득 6,000만원·기존 대출 有
연소득 60,000,000원이고 기존 대출의 연간 원리금상환액이 6,000,000원인 사람이, 연 4%·30년 만기 주택담보대출을 새로 받으려는 상황을 계산해 보겠습니다. 은행권 DSR 상한은 40%이므로, 신규 대출에 쓸 수 있는 연간 상환 여력은 연소득 × DSR 상한 − 기존대출 연상환액 = 60,000,000원 × 40% − 6,000,000원 = 18,000,000원입니다. 이 연간 여력을 월 1,500,000원으로 나누고, 원리금균등상환 공식을 역산하면 DSR 기준 대출 가능 원금은 약 314,191,861원으로 계산됩니다.
같은 케이스의 LTV 한도, 그리고 최종 한도
같은 사람이 매매가 500,000,000원짜리 주택을 담보로 잡는다고 하면, LTV 기본 상한(지역·규제에 따라 상이, 예시 70%)을 적용해 500,000,000원 × 70% = 350,000,000원이 LTV 기준 한도가 됩니다. 앞서 구한 DSR 한도(314,191,861원)와 이 LTV 한도(350,000,000원)를 나란히 놓고 보면, 이 케이스에서는 DSR 한도가 더 낮아 최종 대출 가능액(약 314,191,861원)을 결정짓습니다. 소득 대비 기존 대출 부담이 있는 경우 이렇게 DSR이 먼저 발목을 잡는 경우가 흔하며, 반대로 소득이 충분히 높고 기존 대출이 적다면 LTV가 더 낮게 잡혀 실질적인 제약이 될 수 있습니다.
DTI는 규제지역에서 지금도 걸린다
DTI(총부채상환비율)는 신규 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만을 소득과 비교하는 방식이라, 신용대출·카드론 등 비주택 대출의 원금 상환 부담까지는 온전히 반영하지 못합니다. 이후 도입된 DSR은 모든 대출의 원리금을 통째로 반영해 그 한계를 보완한 지표입니다. 다만 DSR이 생겼다고 DTI가 없어진 것은 아닙니다 — 규제지역 주택담보대출에는 DTI가 지금도 직접 적용되어, 투기과열지구 40%·조정대상지역 50%의 상한이 DSR·LTV와 나란히 걸립니다. 세 지표가 각각 계산한 한도 중 가장 낮은 값이 실제 한도가 되므로, 규제지역에서 집을 살 때는 DSR만 보지 말고 DTI도 함께 따져 봐야 합니다.
스트레스 DSR 3단계 — 가산금리로 한도가 더 줄어드는 구조
2025년 7월 1일 3단계가 시행된 스트레스 DSR은, 실제 내는 금리가 아니라 DSR 한도를 "계산할 때만" 가산금리를 얹어 상환 여력을 보수적으로 산정하는 제도입니다. 가산폭은 전국 한 값이 아니라 대출 종류와 지역에 따라 다릅니다 — 2026년 상반기 운영방향 기준으로 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.00%p, 지방(규제지역 외) 주택담보대출은 0.75%p, 신용대출·기타대출은 총 대출잔액이 1억원을 넘을 때 1.50%p가 적용됩니다. 아래 예시는 수도권·규제지역 주택담보대출 기준입니다. 대출금리는 그대로 연 4%로 계약하더라도 DSR 한도 계산에는 4% + 3.00%p = 7%가 적용되어, 대출 가능 원금이 약 314,191,861원에서 약 225,461,352원으로, 대략 88,730,509원 줄어듭니다. 적용률은 반기마다 조정되므로 대출 신청 전 금융위원회 공지로 다시 확인해야 합니다.
LTV는 지역·주택 수에 따라 크게 달라진다
LTV 상한은 위 예시처럼 하나의 고정값이 아니라, 규제지역 여부·주택 수(무주택·1주택·다주택)·생애최초 구입 여부 등에 따라 세분화되어 있습니다. 같은 주택가격이라도 생애최초 구입자에게는 완화된 한도가 적용되는 경우가 있고, 규제지역의 다주택자에게는 훨씬 낮은 한도가 적용될 수 있습니다. 이 가이드의 계산은 기본 상한을 적용한 예시일 뿐이므로, 본인에게 적용되는 정확한 LTV 상한은 대출 신청 시점에 취급 금융기관이나 금융위원회 공지를 통해 확인해야 합니다.
관련 가이드
본인의 소득·기존 대출·희망 주택가격을 직접 입력해 LTV·DSR 한도를 함께 확인하려면 주택담보대출 한도 계산기를 이용해 보세요. 대출 상환액을 상환 방식별로 비교하고 싶다면 대출이자 계산기도 참고할 만합니다. 이 가이드의 규정 내용은 2026년 7월 19일 기준으로 정리했으며, DSR·LTV 한도와 스트레스 금리 가산율은 금융위원회 공지에 따라 수시로 바뀔 수 있으니 대출 신청 전 반드시 금융위원회 자료로 재확인하시기 바랍니다.